El RD 463/2020, por el que se declara el estado de alarma ocasionada por el COVID-19 establece un conjunto de medidas absolutamente excepcionales con la finalidad de contener la propagación de la pandemia en España, causado por el coronavirus (COVID-19). Esta norma establece un conjunto de medidas que afectan directamente a las relaciones jurídicas y económicas, habiendo sido el Real Decreto­-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID­19, el que ha procedido a dictar normas específicas sobre el mercado de alquiler, que detallo a continuación para arrendamientos de uso de vivivienda:

1.- Serán beneficiarios aquellos que estén en situación de vulnerabilidad, para lo cual se requiere (i) estar en desempleo, ERTE o disminución de ingresos cuyo computo final no supere tres veces el IMPREM mensual (537,84 €/mes x 3= 1.613,52 €) que aumentaría según se tengan hijos, cuidado de personas mayores, etc; (ii) que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario; y (iii) no tener vivienda en propiedad, salvo que no se puede disponer de ella.

2.- Suspensión de juicio de desahucio y lanzamientos para los contratos de arrendamiento de uso de vivienda en los que la persona arrendataria acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID­19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. El plazo máximo será de 6 meses con la finalidad de que los servicios sociales y en caso de que el arrendador se encuentre en similar situación, se hará constar esa situación a fin de que la tramitación de las ayudas de los servicios sociales se agilicen la adopción de las medidas oportunas.

3.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda habitual para los contratos que se prorroguen legal o tácitamente en el periodo que dista desde el día 1/4/2020 hasta dos meses después desde que se levante el estado de alarma, de hasta 6 meses previa solicitud del arrendatario y con consentimiento del arrendador. En esa prórroga se aplicarán los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

4.- Moratoria en el pago de la renta de arrendamiento de uso de vivienda que sean titularidad de empresas, y tengan al menos 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, para lo cual en el plazo de 1 mes desde el 1/4/2020 pueden los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad solicitar el aplazamiento del pago de la renta. En ese caso, el arrendador (que no el arrendatario), en el plazo de 7 días debe elegir entre (i) reducir al 50 % la renta durante todo el estado de alarma y hasta 4 meses después si persiste la situación de vulnerabilidad o (ii) con efectos a la siguiente mensualidad, y con una duración máxima similar a la anterior, el aplazamiento sin penalización ni interés de la renta para ser pagada en un mínimo de tres años, desde los 4 meses aludidos o antes si desaparece la situación de vulnerabilidad, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Si en ese periodo el arrendatario accede a líneas de financiación que prevé la normativa para esta finalidad, se alzaría el aplazamiento y fraccionamiento. La ley no resuelve que sucede si el contrato de arrendamiento vence antes de esos tres años, o si en esos tres años el arrendatario desiste del contrato con el preaviso legal. En esos casos parece lógico que el arrendatario debería pagar la cantidad debida y la pérdida del aplazamiento. Habrá que estar a cada caso concreto. Por otra parte, si el arrendatario, que puede acreditar todos los requisitos con una simple declaración responsable, no los reunía realmente, deberá indemnizar los daños y perjuicios que ha causado.

4.- Petición de aplazamiento y fraccionamiento a instancia del arrendatario para arrendamientos de uso de vivienda entre particulares, en el plazo de 1 mes desde el 1/4/2020, para personas en situación de vulnerabilidad económica, debiendo el arrendatario manifestar si la acepta o no o que alternativas proponer. Si no lo acepta ni propone alternativas, el arrendatario podría acceder a líneas de financiación especial que prevé el RD.

5.- Línea de financiación ICO que prestarán las entidades bancarias sin interés ni comisiones para pagar hasta 6 meses de alquiler y a devolver hasta un máximo de 6 años, para el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad.

6.- Entrega de hasta 900 €/mes para personas en situación de vulnerabilidad para pagar el arrendamiento o la financiación transitoria ICO.

En cuanto a los arrendamientos para uso distinto de vivienda (oficinas y locales), mediante Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo se han adoptado las siguientes medidas:

1.- Moratoria en el pago de la renta del 100 % de la misma sin interés ni penalización a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de impacto del COVID-19 o  como máximo 4 meses desde que cese el estado de alarma. Se devuelve desde el plazo anterior en un plazo de 2 años o inferior si el plazo del arriendo es inferior.

Para ello es necesario que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2

Si es autónomo se requiere:

1.- Estar afiliado al RETA o mutualidades alternativas a fecha 14 de marzo de 2020.
2.- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3.- Si su actividad no se ha visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Si es una persona jurídica (Sociedad), son los mismos requisitos excepto la afiliación que se sustituye por  (i) que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, (ii) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, y (iii) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Fuera de estos supuestos, la norma no establece una previsión distinta para resolver las controversias relativas al pago de la renta de arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales y oficinas), por lo que hay que integrar el ordenamiento jurídico con las normas actualmente existentes para intentar dar una solución jurídica razonable.

Lo primero que debe analizarse es si el art. 1.105 Código Civil que regula determinados efectos en el cumplimiento de las obligaciones en caso de fuerza mayor, permite evitar el pago de la renta. Por fuerza mayor debe entenderse cualquier situación que sea (i) imprevista y (ii) inevitable. Dejando ahora de un lado si la pandemia reúne esos requisitos, lo cierto es que lo que la ley establece es que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”.

Del texto de la indicada norma, no se desprende en modo alguno la posibilidad de incumplir una obligación, sino que lo que la norma permite es no tener que responder de los daños y perjuicios que se causen por el incumplimiento de la obligación, pero en modo alguno ampara incumplimiento de la obligación en sí misma, lo que es sustancialmente distinto.

Por otra parte, tratándose de obligaciones recíprocas, no se comprende como pudiera ser exigible al arrendador que no devengue la obligación de pago de la renta y en cambio, al arrendatario, por la misma circunstancia y en contraprestación recíproca no cese en el uso del inmueble, poniendo el mismo a disposición del arrendador.

Por tanto, tal previsión normativa no ampararía el impago del alquiler.

Tampoco lo haría el art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, previsto exclusivamente para arrendamientos de uso de vivienda y no para locales de negocio o usos distintos de vivienda, cuando establece que “Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”. La literalidad del texto es reveladora, pues la suspensión del contrato solo operaría para la ejecución de obras acordadas por una autoridad y siempre que la finca sea inhabitable, por tanto, se trata de supuestos distintos, en donde tampoco tendría cabida la aplicación analógica por seguir siendo habitable la vivienda.