ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.- Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 .-

Las medidas que se adoptan para limitar desahucios y controlar el impago de rentas son las siguientes:

1.- Suspensión de lanzamientos en juicios verbales de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo de duración, siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad a la simple solicitud. Posteriormente, previo informe de los servicios sociales, el Juez resuelve por Auto indicando si debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendatario o del arrendador. En caso de que sea la del arrendatario, se suspende el lanzamiento hasta que se levante el Estado de Alarma y si es la del arrendador la vulnerabilidad que prevalece, se continúa con el procedimiento.

2.- Suspensión de lanzamiento en juicios de desahucio por precario y ocupaciones ilegales incluso derivadas de delito, del mismo modo que lo anterior, añadiendo que solo opera para arrendadores persona física o jurídica con más de 10 inmuebles. Por el contrario no se aplica esa suspensión en los siguientes casos:

– Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
– Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
– Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
– Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
– Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
– Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

3.- Prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual: en estos contratos si vence durante el Estado de Alarma se puede aplicar, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones su necesidad de vivienda permanente para su o familia.

4.- Moratoria en el pago de la renta en contratos de arrendamiento de vivienda habitual para entidades públicas y grandes tenedores: aquel arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica puede pedir al arrendador entidad pública o gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de mas de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de mas de 1.500 m2), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes. En ese caso, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas sin ninguna penalización:

a.- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b.- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia sin intereses que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

5.- Moratoria en el pago de la renta en contratos de arrendamiento de vivienda habitual para resto de arrendadores: La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual LAU, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la norma, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario. Recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento no se aplica, pero únicamente si el arrendatario está en situación de vulnerabilidad, tendrá derecho a acceder a líneas de financiación ICO para hacer frente o subvenciones.

6.- Acreditación de la situación de vulnerabilidad: cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España se considerará que no concurre situación de vulnerabilidad, siempre que el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptúa de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia. En cuanto al resto de requisitos se exige conjuntamente:

– Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

– Que la renta arrendaticia, máss los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

– Acreditar documentalmente tales circunstancias mediante certificado de entidad gestora de desempleo, certificado de cese de actividad de la AEAT, etc.

ARRENDAMIENTOS DE USO DISTINTO DE VIVIENDAS (LOCALES Y OFICINAS).- Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.-

Las medidas que se adoptan para limitar desahucios y controlar el impago de rentas son las siguientes:

1.- Moratoria en el pago de la renta en contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda para entidades públicas y grandes tenedores: se requiere que no exista acuerdo previo entre las partes (en caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, la medida correspondiente se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes). Si no lo hay, la persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario. Se requiere tener dificultades económicas y debe solicitarse antes del 31 de enero de 2021, una de las dos siguientes alternativas:

– Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

– Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el mismo periodo. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo de 7 días desde que se formuló. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período. En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas.

2.- Moratoria en el pago de la renta en contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda para resto de arrendadores: es totalmente voluntario. Se permite a las partes disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

3.- Acreditación de la situación de dificultad económica: si es un contrato con autónomo se requiere:

– Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma a la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

– Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberaá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Si es un contrato con una pyme se requiere acreditar mediante la presentación de una declaración responsable (con exhibición de libros contables) y un certificado de la AEAT o entidad competente del cese de la actividad, lo siguiente:

– Que no se superen los límites establecidos en el artiículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio ( a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros, c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta).
– Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reduccioón de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Fuera de estos supuestos, la norma no establece una previsión distinta para resolver las controversias relativas al pago de la renta de arrendamientos de uso distinto de vivienda (locales y oficinas), por lo que hay que integrar el ordenamiento jurídico con las normas actualmente existentes para intentar dar una solución jurídica razonable.

Lo primero que debe analizarse es si el art. 1.105 Código Civil que regula determinados efectos en el cumplimiento de las obligaciones en caso de fuerza mayor, permite evitar el pago de la renta. Por fuerza mayor debe entenderse cualquier situación que sea (i) imprevista y (ii) inevitable. Dejando ahora de un lado si la pandemia reúne esos requisitos, lo cierto es que lo que la ley establece es que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”.

Del texto de la indicada norma, no se desprende en modo alguno la posibilidad de incumplir una obligación, sino que lo que la norma permite es no tener que responder de los daños y perjuicios que se causen por el incumplimiento de la obligación, pero en modo alguno ampara incumplimiento de la obligación en sí misma, lo que es sustancialmente distinto.

Por otra parte, tratándose de obligaciones recíprocas, no se comprende como pudiera ser exigible al arrendador que no devengue la obligación de pago de la renta y en cambio, al arrendatario, por la misma circunstancia y en contraprestación recíproca no cese en el uso del inmueble, poniendo el mismo a disposición del arrendador.

Por tanto, tal previsión normativa no ampararía el impago del alquiler.

Tampoco lo haría el art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, previsto exclusivamente para arrendamientos de uso de vivienda y no para locales de negocio o usos distintos de vivienda, cuando establece que “Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”. La literalidad del texto es reveladora, pues la suspensión del contrato solo operaría para la ejecución de obras acordadas por una autoridad y siempre que la finca sea inhabitable, por tanto, se trata de supuestos distintos, en donde tampoco tendría cabida la aplicación analógica por seguir siendo habitable la vivienda.