COTITULARIDADES DE HIPOTECA – IMPAGO DE DEUDA SOLIDARIA

Uno de los principales problemas que existen habitualmente cuando dos o más personas han firmado un préstamo con garantía hipotecaria para la compra de vivienda, es el desconocimiento de la responsabilidad que tienen, no tanto frente al acreedor hipotecario (generalmente entidad bancaria) sino de los deudores entre sí.

La practica totalidad de las deudas asumidas por dos o más personas, se realizan en la banca actual con el carácter de solidario, es decir, que todos adeudan el 100% de la misma y todos responden del 100% de la misma. En efecto, según el Código Civil, art. 1.144, el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente.Tal reminiscencia del derecho germánico, que muy pocas veces es adecuadamente explicada, ha provocado un aluvión de consultas sobre la materia que denota la equivocación que los clientes tienen cuando suscriben préstamos en tal condición.

En esta guía legal me referiré a dos creencias que sobre este asunto pueden suscitarse:

1.- Deudores solidarios que además son cotitulares de la cuenta bancaria: existe la creencia de que si la cuenta bancaria donde se paga la cuota de préstamo con garantía hipotecaria es de titularidad conjunta, el pago hecho no solo libera a los deudores frente al banco,  sino además entre sí. Tal afirmación, que en su primera parte es correcta, es decir, libera a los deudores frente a la entidad bancaria, no es cierto en su segunda afirmación, ya que la cotitularidad de una cuenta bancaria no presupone que los fondos de la misma son también conjuntos. En efecto, como reiteradamente ha dicho el Tribunal Supremo, la existencia de cuenta corriente en forma indistinta no prueba que haya comunidad entre los titulares respecto al saldo, porque el mero hecho de abrir ese tipo de cuenta, “como norma general lo único que comporta prima facie, en lo referente a las relaciones derivadas del depósito irregular en que toda cuenta corriente bancaria se apoya, es que cualquiera de dichos titulares tendrá frente al banco depositario, facultades del saldo que arroje la cuenta, pero no determina, por sí solo, la existencia de un condominio, y menos por partes iguales” (Sentencia de 23 May. 1992, que sigue a las de 24 Mar. 1971, 19 Oct. 1988 y 8 Feb. 1991), por lo que hay que estar a la procedencia probada de las cantidades ingresadas, es decir al origen de los fondos.

Ello significa que si tenemos cuenta bancaria con otro/a y somos deudores solidarios frente al banco, el pago nos libera frente al banco, pero aquél que haya aportado los fondos, podrá reclamarnos el 50 % de la misma.

2.- Deudores solidarios que no son titulares al 50 % del bien inmueble gravado con hipoteca: también existe la creencia errónea de que la deuda que se tiene asumida con el acreedor es en la misma proporción que la de la copropiedad que se tiene en el inmueble que garantiza la deuda. Ello es erróneo por cuanto uno y otro son dos cosas distintas. Si la deuda es solidaria y no se ha hecho constar entre los deudores el reparto interno de la misma, por aplicación del art. 1.138 CC, ésta se divide internamente en tantas partes iguales como deudores haya. Sin embargo, de puertas a fuera, es decir, frente al acreedor, como ya dijimos, la deuda es del 100 %.

Así el art. 1.138 CC señala refiriéndose a las obligaciones solidarias que “Si del texto de las obligaciones a que se refiere el artículo anterior no resulta otra cosa, el crédito o la deuda se presumirán divididos en tantas partes iguales como acreedores o deudos haya, reputándose créditos o deudas distintos unos de otros”.

No habiéndose establecido en el título constitutivo de deuda, es decir, en las escrituras de constitución del préstamo, la participación en que cada deudor debe contribuir al pago, así como tampoco se otorgara en beneficio de uno solo, sino de todos solidariamente, la devolución del mismo, debe hacerse a prorrata, es decir, por mitades entre las partes (STS 24/12/1.929).

La participación en un crédito está sujeto a las cargas que de él se deriven y a los beneficios en la proporción correspondiente (STS 10/10/1.899)

Esto mismo se aplica aun existiendo matrimonio entre los deudores, pues no es carga del matrimonio.

STOP PLUSVALIA MUNICIPAL – AHORRO DEL 35 % EN LA CUOTA SEGÚN DOCTRINA JURISPRUDENCIAL

La situación de crisis económica hace necesario revisar si verdaderamente el incremento de valor de los terrenos se ha producido, pues en muchas ocasiones, especialmente en adquisiciones en plena burbuja, hace que las actuales transmisiones no represente un incremento de valor del terreno, sino todo lo contrario. En otras, aún efectuado el incremento, cabe reducir la cuota en un 35 % aproximadamente, de acuerdo con la última jurisprudencia.

Cuando se procede a la transmisión de un terreno de naturaleza urbana, si se ha producido un incremento de valor del citado terreno, se produce el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía Municipal, y que está gestionado y recaudado por los Ayuntamientos.

La gestión, generalmente se realiza mediante autoliquidación, que en la práctica es elaborada por la entidad local, con arreglo a un programa informático, el cual arroja una cuota a ingresar. Sin embargo, aún en ese supuesto el sujeto pasivo pudiera no estar obligado al pago del impuesto porque no se dan los requisitos para ello. Los más relevantes son los siguientes:

1.- Que el terreno tenga naturaleza urbana. Se trata de todo suelo urbano, y aquellos terrenos que se hallen sectorizados dentro del Suelo Urbanizable Programado y sometidos a un Plan de Actuación (STSJ Madrid 27/09/2012, Rec. 536/2012), es decir, suelos que cuenten con el instrumento de desarrollo aprobado.

2.- Que se haya producido un incremento real del valor del terreno desde la fecha de adquisición y la fecha de transmisión, de manera que cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y éste no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107.2 siempre produzca la existencia de teóricos incrementos (STSJ Madrid 11/12/2013, rec. 767/2013), es decir, por más que la autoliquidación municipal realizada con arreglo al valor catastral determine un incremento, pues será ficticio.

3.- Producido el incremento real, la base imponible estará constituida por el incremento real del valor de los terrenos, el cual ha de prevalecer sobre lo que resulte de la aplicación de los valores catastrales, que sólo entrarán en juego cuando el primero sea superior (STSJ Madrid 11/12/2013, rec. 767/2013).

Por tanto, no siempre habrá obligación de pagar el impuesto municipal, o de pagarlo como la administración lo calcula.

Por último debemos comprobar que se ha calculado con arreglo a los criterios sentados por la Sentencia 85/2012 del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, y que en la práctica supone un ahorro aproximado del 35 % de la cuota a pagar.

Este criterio ya ha sido validado por otros Tribunales Superiores de Justicia como el de la Comunidad Valenciana.