El art. 10 LPH en su redacción dada por la Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación,  regeneración  y renovación urbanas, permite que el acuerdo de alteración de elementos comunes ,incluso la estructura y la fábrica de ladrillo, pueda ser adoptado por mayoría doble de de 3/5 de propietarios que a su vez representen 3/5 de cuotas o coeficiente de propiedad.

El art. 10.3.b) LPH, presenta una nueva redacción traída por la Ley  8/2013,  de  26  de  junio,  de  rehabilitación,  regeneración  y renovación urbanas, la cual es absolutamente novedosa y constituye un cambio sustancial en la forma en que deben adoptarse los acuerdos en las comunidades de vecinos sometidas al régimen de propiedad horizontal. Diríamos que representa un antes y un después en el régimen de propiedad horizontal, y es que la norma jurídica debe interpretarse según “… la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas” (art. 3 CC).

En efecto, la propia exposición de motivos de la Ley señala que “La disposición final primera contiene modificaciones sobre la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir”.

Dispone el art. 10.3 LPH que “Requerirán autorización administrativa, en todo caso: b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.(…)”

En cuanto a la autorización administrativa, se ha discutido en la doctrina si la misma debe ser previa o posterior al acuerdo de la Junta, habiéndose decantado la mayoritaria, lo que igualmente suscribo, en considerar que no es necesaria obtenerla previamente sino que la misma deberá existir al tiempo de inicio de las obras autorizadas, pues sostener que la misma debe ser previa, genera un gravamen no previsto en la Ley. Sería absurdo obligar al propietario a sufragar un coste de proyecto y licencia previo, que amparase una obra que luego no fuere autorizada por la comunidad. Si la ley no distingue en el tiempo en que ha de contarse con la autorización, no puede interpretarse de manera gravosa al solicitante. Cuestión distinta es que el acuerdo, quedará en todo caso, condicionado a la obtención de la autorización administrativa (licencia).

En efecto, y es que el art. 10.3.b) señala literalmente que “3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso     b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…” de lo que se infiere que la aprobación de la comunidad es previa a la autorización administrativa.

Por otra parte, respecto a la referencia a la Ley del Suelo de 2008, ésta no solo ha quedado derogada desde el 31/10/2015, siendo además es unánime en la doctrina que esa exigencia se refiere solamente para los complejos inmobiliarios, y no para las alteraciones de estructura de edificios sometidos a la propiedad horizontal.

Por tanto la unanimidad se ha abandonado por parte del Legislador. De hecho, antes de la reforma de la LPH operada por la Ley 8/2013 era el art. 12 LPH el que sostenía “La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos”. Sin embargo, el indicado artículo ha quedado derogado por la Ley 8/2013, por lo que la alteración de la estructura ya no afecta al título constitutivo (pues de lo contrario el legislador no habría derogado esa interpretación “secundum lege”) y en cambio, se ha establecido un régimen específico para su alteración distinto de la unanimidad (si bien con desafortunada redacción) contenido en el régimen de alteración de estructura en el art. 10 LPH, también de nueva redacción. Así lo considera la STAP Santander 24/9/2015 (Id Cendoj: 39075370022015100184) cuando afirma que “La unanimidad para las alteraciones de la estructura o fabrica del edificio o de las cosas comunes – norma esta ultima muy relativizada en la última reforma legal operada por la Ley 8/2013 de 26 de Junio, que derogó dicho art. 12 LPH”. O incluso la STAP Santander de 9/7/2015 (Id Cendoj: 39075370022015100092) que llega incluso a afirmar que la regla de la unanimidad está “hoy en clara decadencia tras la reforma introducida en el art. 17 LPH por la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, vigente desde el 28 de junio de 2013”.

Puede afirmarse que la Ley ya no considera alteración del título constitutivo cualquier alteración de la estructura, sino que habrá que estar al régimen especial y novedoso que se ha establecido en el art. 10 LPH.

En similar sentido la STAP Zaragoza 30/12/2015 (CENDOJ: 50297370042015100263) cuando sostiene que “El argumento de que con una nueva infraestructura se altera el título constitutivo que exige unanimidad es engañoso, pues en la Ley ya se previene y se considera implícito el que nuevas infraestructuras o servicios, en cuanto necesitan de lo común pueden generar afecciones que incidan en la configuración que de los mismos se contemple en el título o en los estatutos, en contra del criterio del legislador, a estrictas mayorías o unanimidades”.

Dicho de otro modo, la ley especial se aplica con preferencia sobre la general.

Incluso, la STAP San Sebastián 23/6/2014 (Id Cendoj: 20069370032014100254) ya auguraba la importancia del cambio legislativo:

“Finalmente, aunque no es de aplicación al supuesto que nos ocupa, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, ha modificado los 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y ha derogado los arts. 8 y 12 del mismo texto legal , pudiendo destacarse como puntos relacionados con el asunto litigioso:

 

se mantiene el requisito de la unanimidad para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad , pero en el apartado 6o del art. 17.

 

en lo que respecta a la división de pisos o locales (antes contemplado en el art. 8 LPH , ahora derogado), no se exige unanimidad para esta opción, sino que se aplica el art. 10 LPH que lo deriva a 3/5 y autorización administrativa salvo que esté incluida la división del piso o local en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

 

para los acuerdos o actuaciones que se refieran a la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio (antes contemplado en el art. 12 LPH , ahora derogado), ya no se exige tampoco la unanimidad, sino mayoría de 3/5 regulada en el art. 10.3.b)”.