CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA ¿ACUERDO DE JUNTA?
Uno de los temas más controvertidos que existen en materia de propiedad horizontal es los requisitos que el propietario de un local u oficina debe cumplir para poder realizar un cambio de uso del inmueble del que es titular cuando está sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Casuisticamente la experiencia indica que el resto de vecinos es favorable a aceptar el cambio de uso, sin embargo en ocasiones, tal cambio de uso no ha sido autorizado, alegando que tal modificación constituye una modificación del título constitutivo, pues en la división horizontal aparece como local u oficina, y se desea “modificar” a vivienda, por lo que requiere acuerdo de Junta de Propietarios. Sin embargo, como sostiene el Tribunal Supremo la mera descripción del inmueble en el título bajo la nomenclatura de local o vivienda no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca (STS 30/12/10 y STS 23/2/06).
La Dirección General de Registros y del Notariado afirma que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal (DGRN 13/11/13)
Por tanto, el cambio de uso de un local u oficina a vivienda (o viceversa) no requiere de acuerdo de la Junta de Propietarios, siempre que se den los siguientes requisitos:
1.- Que no se vallan a desarrollar actividades peligrosas, incómodas o insalubres (STS 23/12/06).
2.- Que el cambio de uso no comporte alteración de elementos comunes (STS 20/9/07).
3.- Que el uso de vivienda no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o estatutos ( STS 24/10/11).
Cuestión distinta será que tal modificación de uso requiere autorización administrativa, es decir, licencia municipal, siendo por tanto el órgano competente quien deberá autorizar urbanisticamente el indicado nuevo uso, lo que es totalmente ajeno a la autorización civil, a la que me refiero en este artículo.