Con carácter especial, el art. 10 LPH que impone a la Comunidad de Propietarios el deber de conservación, reparación y mantenimiento de los elementos comunes:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

Igualmente el art. 9 LPH cuando señala que “1. Son obligaciones de cada propietario:

Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

El art. 396 CC que señala como elemento común las cubiertas del edificio, por mandato legal.

En cuanto a la jurisprudencia, entre otras muchas, es unánime sobre la materia al imputar la responsabilidad a la Comunidad de Propietarios al ser un elemento común por naturaleza la terraza-cubierta y las fachadas:

A este respecto, la STS, Civil sección 1 del 30 de diciembre de 2015 ( ROJ: STS 5805/2015 – ECLI:ES: TS:2015:5805 ), Sentencia: 755/2015 Recurso: 2126/2011 , Ponente: EDUARDO BAENA RUIZ, declaró que «la Sala, en las sentencias que con acierto cita la parte recurrente ( SSTS de 8 abril 2011 y 18 junio 2012 ) tiene declarado que: «Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino . La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación , pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS de 8 de abril de 2011, RC 620/2007).»

La cubierta del edificio (STS de 24 abril de 2013, Rc. 1883/2010) no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS de 17 de febrero de 1993, 8 abril de 2011, 18 de junio de 2012, STS Sala de lo Civil, Sección: 1a, 18/06/2012 (rec. 1541/2009).

Consecuencia de lo anterior es que no se puede confundir la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble.

En igual sentido, la STS, Civil sección 1 del 08 de abril de 2011 ( ROJ: STS 2488/2011 – ECLI:ES: TS:2011:2488 ), Sentencia: 265/2011 Recurso: 620/2007 , Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS, señaló: «La recurrente defiende en todo caso, que la terraza del actor, incluyendo la cubierta del edificio es un elemento de naturaleza privativa, tal y como prevén los estatutos de la comunidad. Lo cierto es que los estatutos se limitan a señalar el carácter privativo de la terraza del actor, pese a ser cubierta del edificio, pero no se dota de tal naturaleza privativa a la cubierta, que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. En definitiva, esta Sala no comparte el criterio de la Audiencia Provincial cuando afirma que la terraza litigiosa es, en todo caso, un elemento común por naturaleza ya que, como se ha indicado las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección, por lo que en este punto el recurso de casación podría ser estimado. Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edificio, en la que se han realizado las obras por el actor. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios.

La conclusión que se alcanza es la misma que la que ofrece la Audiencia Provincial: el pago de las obras realizadas que la parte actora exige a la demandada son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectaron a la terraza en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de la misma, o tuvieron su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta, sino a un elemento estructural como es la cámara de aire que existe en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización»

“Precisamente, pese a que la terraza tiene una pendiente y un sistema de evacuación correctos -como hemos anticipado-, la falta o defectuosa impermeabilización de la pared principal o bien de un deterioro de su impermeabilidad relacionado con la calidad o la vida útil del aislamiento que se pudiera haber aplicado es la causa adecuada y eficiente de las filtraciones, todo lo cual es reprochable a la Comunidad de propietarios demandada, como dueña de ese elemento común, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , en relación con el artículo 1902 del Código Civil y sus preceptos concordantes” (STAP Huesca 2/3/2016, nº 43/2016, A. Civil 110/2014 S020316.2U).

“TERCERO.- En relación a la extensión del pronunciamiento indemnizatorio ha de compartirse igualmente la procedencia del total reclamado acordada en la recurrida. Ello es si porque el daño material a que se refiere, el art. 1902 del CCivil, en que también se funda en la demanda el mismo, es todo menoscabo económico sufrido por el perjudicado consistente en la diferencia que existe entre la actual situación del patrimonio que sufrió el agravio, y la que tendría de no haber tenido lugar la deficiencia o evento dañoso, ( STS 13 de marzo de 2008 y las en ella citadas). La reparación del mismo es sabido tiene como finalidad y limite lograr la indemnidad, entendida como el restablecimiento del estado de ese patrimonio al estado precedente a la producción del daño, comprendiendo así no solo la reparación de los daños causados en el interior de la vivienda, sino lógicamente las deficiencias que presenta la cubierta”. (STAP Asturias de 16/01/2012, nº 3/2012 Número Recurso: 553/2011).

A mayor abundamiento, la STAP Madrid de 2/3/2017 (Id Cendoj: 28079370182017100072), señala que “es la Comunidad de Propietarios la responsable del adecuado sostenimiento y conservación del inmueble «de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad», puesto que es ella la obligada a realizar las obras necesarias para asegurar ese resultado. Por consiguiente, tanto por la condición de elemento común que merecen aquellos elementos arquitectónicos que aseguran la estanqueidad del inmueble, aun estando en un elemento privativo, como por la obligación legalmente impuesta de realizar las obras necesarias en el inmueble para que reúna las debidas condiciones de estanqueidad, es en principio la Comunidad de Propietarios la responsable de que la lluvia no produzca humedades en los distintos pisos, locales y plazas de garaje de un edificio.

Por otro lado y también en principio corresponde el mantenimiento de dicho elemento común a los que por disposición del título tienen su uso privativo porque esa utilización exclusiva impone una serie de obligaciones al usuario, exigiéndosele que se sirva la cosa común conforme a su naturaleza y destino, sin perjudicar los intereses de la comunidad, correspondiendo a su propietario la obligación de realizar todas aquellas actuaciones de carácter ordinario tendentes a su mantenimiento y conservación”.

Sin embargo, al propietario que tenga asignado el uso y disfrute, debe pechar con la parte de la conservación y mantenimiento ordinario, y cualquier daño causado por ello, es de cuenta del usuario y no de la comunidad.