Se trata de determinar cual es la naturaleza jurídica de la zona de soportarles de un edificio sujeto a propiedad horizontal, referido al espacio privado o privativo pero de uso público o integrado de facto en la vía pública sin cerramiento. Es habitual en zonas urbanas encontrarnos con locales en edificios que tienen un frente de fachada privativo de la comunidad que limita con la zona de alineación oficial municipal.

En primer lugar hay que comprobar que dice el título constitutivo y los estatutos.

Tal descripción es relevante por cuanto cualquier mención que allí aparezca en cuanto al destino, tiene una significación interpretativa. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2.011 señalaba que “La descripción del edificio y de sus partes contenida en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio en régimen de comunidad de los conceptos que la ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales (SSTS de 23 de febrero 2006; 10 de octubre de 2007; 19 de octubre 2010)

En este caso, la descripción de los locales como elementos privativos se efectúa en el título de división horizontal y en él refiere una parte descubierta «destinada a almacén o depósito», de tal forma que si se pone en relación con el artículo 9 de los estatutos, se llega a la conclusión de que el uso del patio reservado a los locales no puede tener otro destino que el referido. Entender que la norma estatutaria no puede ser entendida como una limitación o imposición a un destino determinado, sino más bien como una potestad o derecho de elección por parte del propietario de los locales, supondría no solo una interpretación inadecuada de los estatutos sino una evidente vulneración del título constitutivo de la comunidad que lo destina a almacén ó depósito”.

Dicho de otro modo, estamos ante suelo privado que pertenece a la Comunidad de Propietarios. Cuestión distinta es el uso. Queda descartado que el suelo sea de titularidad pública, y por tanto, es irrelevante desarrollar cualquier consideración sobre el uso privado de suelo público (concesiones administrativas y autorizaciones).

En palabras del Tribunal Supremo en Sentencia de 5 de julio de 2010 “todo el suelo es elemento común por haberlo dispuesto así los propietarios al constituir la propiedad horizontal”.

Define el art. 348 del Código Civil que “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes” o que es complementado, entre otros, por el art. 350 del Código Civil cuando dispone que “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella (…)”. El enunciado del Código Civil, que data del año 1.881, debe interpretarse desde una perspectiva material, como así se ha interpretado por la doctrina y la jurisprudencia, en los términos que dispone el art. 3.1 del Código Civil “Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”.

Sin embargo, el derecho de propiedad no es un derecho absoluto ni mucho menos, sino que el mismo debe conciliar con la totalidad de legislaciones y normativas sectoriales que lo definen. Dicho de otro modo, tal declaración normativa de máximos queda limitada con la distinta normativa sectorial que coexiste.

Tampoco debe olvidarse, que como norma jurídica, debe interpretarse de conformidad con los preceptos de nuestra Constitución Española de 1.978, la cual tras establecer en lo que aquí interesa en el apartado 1 del art. 33 CE que “Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”, se ordena a continuación que “La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”.

Señala el art. 396 del Código Civil que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”.

La indicada norma especial a la que remite el Código Civil para la regulación de la también denominada “propiedad por pisos” es la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, (en adelante LPH) que ha sufrido diferentes reformas hasta nuestros días.

Su exposición de motivos ya adelantaba que “El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.

Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica”.

También se partía de la difícil tarea de “La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración. La Ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.”

De esta modo, la propiedad horizontal debe tender a conciliar y ponderar los intereses en juego. 

El art. 3 LPH dispone que “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado; b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (…)”

El art. 5 LPH establece que “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”.

Por su parte el art. 6 LPH dispone que “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”. Estas normas estas subordinadas al resto. Así como establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Bilbao de 18 de enero de 2.012 (Id. Cendoj: 48020370052012100272) “la resolución de la cuestión que aquí nos ocupa debe partir del marco normativo en que nos encontramos, que no es otro que el régimen de propiedad horizontal el cual supone la coexistencia de una propiedad privada sobre los elementos privativos (viviendas y locales), y de una comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes, la cual se regula, en primer lugar, por el principio de autonomía de la voluntad: el titulo constitutivo y los estatutos, cuya aprobación se hace por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial ( art. 5 LPH ), y cuya modificación requiere la unanimidad; en segundo lugar, por la normativa propia de la propiedad horizontal ( art. 396 Código Civil y LPH.), sin perjuicio de que ésta contenga ciertas normas imperativas que son inderogables por la autonomía de la voluntad; en tercer lugar por las normas del Código Civil sobre copropiedad ( art. 392 y ss), propiedad en general ( art. 348 y ss) y toda su normativa ( art. 4 no 3 Código Civil ); y finalmente, junto a lo anterior, subordinado a ello, se halle el reglamento de régimen interior, que es una normativa de convivencia interna, cuya función es regular los detalles de la convivencia y la adecuada organización y utilización de los servicios y cosas comunes ( art. 6 LPH ), respetando, en todo caso, tanto las normas legales como las estatutarias”.

Por último el art. 7 LPH “1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario”.

El art. 9 LPH indica que “1. Son obligaciones de cada propietario: a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (…)”

Hay que estar por tanto al contenido de los estatutos y las descripciones que de los elementos se haga en el título constitutivo. Si no se ha hecho mención alguna, se trataría de una zona de tránsito y acceso, no estando previsto un uso distinto. 

Y debe interpretarse no de modo extensivo, sino restrictivo, pues así lo tiene declarado el Tribunal Supremo en STS de 20 de octubre de 2008 “Las limitaciones de facultades dominicales no pueden presumirse ni pueden ser interpretadas, las que existan, de modo extensivo”. 

Por su parte la STS de 30 de diciembre de 2010 dispone en similar modo que “La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.o 1374/1999], 120 de octubre de 2008 [RC n.o 3106/2002], entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.”

Por último, la STS de 24 de octubre de 2011 indica que “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.” 

Al albur de la anterior doctrina jurisprudencial, debería interpretarse que no estando prohibido expresamente la estancia en una zona común inicialmente prevista para acceso, no debe limitarse una utilización íntimamente ligada al acceso como es la estancia más o menos prolongada de los posibles usuarios que la transitan con destino al local, tanto para su entrada como salida, siendo materialmente imposible o altamente difícil acreditar y determinar en que momento se está accediendo y en que momento se ha producido una estancia prolongada.

Incluso, podría afirmarse que una limitación del uso no prohibido que perjudique al derecho de uso de un copropietario (local) debería contar con el consentimiento de los titulares de los locales. Así se desprende del art. 17.4.II LPH cuando indica que “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso” entendiéndose por innovaciones las “nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.

Incluso, podría dar lugar a indemnización a favor de los locales. En simular sentido, si bien referido a un espacio privativo la STS de 10 de octubre de 2011, “Fijamos como doctrina jurisprudencial que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo”.

Por el contrario, y a pesar de lo dicho hasta ahora, una STAP Madrid de 29/6/2016 en apelación de otra dictada por un Juzgado de Primera Instancia de Pozuelo de Alarcón, Id Cendoj: 28079370182016100264, señaló respecto de la zona de soportales de una comunidad, que “son un espacio de paso no de parada como prolongación de su interior y ampliación de su terraza”, prohibiendo el uso de esa zona para la actividad comercial, más allá de zona de paso, pues prevalecía el derecho al descanso de los vecinos. Evidentemente en este supuesto se acreditó que los ciudadanos estacionados o parados, lo estaban como prolongación exterior del local y ampliación de su terraza, el local carecía de insonorización, y desconocemos si se opuso la indicada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.