Se trata de una cláusula implícita en toda relación jurídica. Esta cláusula «trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato» ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2013 ). Tradicionalmente se ha aplicado esa regla de forma muy restrictiva, aunque ahora se tiende a una aplicación más normal, cuando hay un cambio de circunstancias extraordinario que altera el equilibrio del contrato, haciendo mucho más onerosa la posición de una de las partes ( sentencia de 30 de junio de 2014 ).

No cabe confundirla con la fuerza mayor ni el caso fortuito. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015 considera necesario diferenciar entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias, de aquellos supuestos en que la prestación resultase exorbitante o excesivamente onerosa, con encaje en la doctrina de la cláusula «rebus sic stantibus» , que opera con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada.

La acción fundada en la cláusula rebus sic stantibus lo que pretende es la adaptación o modificación del contrato a la situación creada por la alteración de circunstancias, y sólo excepcionalmente la resolución, cuando esta sea la única manera de restablecer el equilibrio de las prestaciones. Pero no es aplicable cuando entra en juego una cláusula establecida al efecto en el contrato, ni puede ser tampoco aplicada cuando la situación nueva no es por entero ajena a la actuación del obligado que la alega (Sentencia AP Madrid 25/1/2018).

Recientes resoluciones han avalado la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para acreditar la inteligibilidad de la obligación de pago de rentas por causa de COVID-19, siendo algunas de ellas las siguientes:

Juicio de desahucio por falta de pago como el presente, el Juzgado de Primera  Instancia nº 4 de San Lorenzo de El Escorial en Sentencia 49/2021 de fecha 5/4/2021 (CSV 0945703625819181763936) la aplica abiertamente:

En lo que afecta al pago de las rentas debidas, se debe entrar a valorar la alegación efectuada por la parte demandada relativa a si resulta de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus” o si nos encontramos ante una situación de fuerza mayor.

La cláusula « rebus sic stantibus » que literalmente significa «mientras duren las cosas» es una moderación del principio » pacta sunt servanda » (los contratos están para cumplirse) que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual. El fundamento de esta cláusula, que es de creación jurisprudencial, es el artículo 7.1 Cc (LEG 1889, 27) que establece que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe y el artículo 1.258 Cc que, al fijar las obligaciones de los contratos, establece que obligan, no solo » al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley » 

La posibilidad de alterar la regla «pacta sunt servanda» ante una modificación excepcional de las circunstancies es admitida en el derecho comparado ( geshfätsgrundlage , en el derecho alemán -§ 313 BGB-; eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano – LEG 1889, 27-; o frustration o hardship del derecho anglosajón), y también en la normativa internacional que pretende establecer una cierta armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos, en especial en el artículo 6.2.2 . de los Principios Unidroit, en el artículo 6.111 de los Principios Europeos de Derecho de los Contratos (de ahora en adelante PEDC) e incluso en el art. 1213 de la Propuesta para la modernización del Derecho de las obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación. De entre esta normativa conviene destacar el art. 6.111 PEDC puesto que aunque tales principios no tengan carácter vinculante se utilizan como criterios interpretativos de nuestro ordenamiento, tal y como ha declarado el TS en muchas ocasiones, entre otras en la STS 5/2019, de 9 de enero de 2019 (ROJ: STS 13/2019 – ECLI:ES:TS:2019:13 (RJ 2019, 5) ), que, con citación de más jurisprudencia señala que » el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil «. Dicho principio señala: 

Artículo 6:111: Cambio de circunstancias 

(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe. 

(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: 

(a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. 

(b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. 

(c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias. 

(3) Si en un plazo razonable las partes no alcanzan un acuerdo al respecto, el juez o tribunal podrá: 

(a) Poner fin al contrato en los términos y fecha que considere adecuado. 

(b) O adaptarlo, de manera que las pérdidas y ganancias resultantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa. 

En cualquiera de los casos, el juez o tribunal podrá ordenar que la parte que se negó a negociar o que rompió dicha negociación de mala fe, proceda a reparar los daños causados a la parte que sufrió dicha negativa o dicha ruptura. 

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una excepción al principio de pacta sunt servanda , por lo que se tiene que aplicar de manera excepcional y teniendo que concurrir una serie de requisitos que se extraen del artículo 6.111 PEDC anteriormente citado y de la jurisprudencia del TS que ha analizado esta figura, en especial, la STS 333/2014, de 30 de junio de 2014 (RJ 2014, 3526) (ROJ: STS 2823/2014 – ECLI:ES:TS:2014:2823); la STS 64/2015, de 24 de febrero de 2015 (RJ 2015, 1409) (ROJ: STS 1698/2015 – ECLI:ES:TS:2015:1698); la STS 5/2019 de 9 de enero de 2019(ROJ: STS 13/2019 – ECLI:ES:TS:2019:13); STS 455/2019, de 18 de julio de 2019 (RJ 2019, 3599) ROJ: STS 2831/2019 – ECLI:ES:TS:2019:2831) o la STS 156/2020, de 6 de marzo de 2020 (RJ 2020, 879) (ROJ: STS 791/2020 – ECLI:ES:TS:2020:791). Estos requisitos son los siguientes: 

1- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión. 

2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes. 

3- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión. 

4- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa. 

En el caso de autos, resulta notorio mencionar que la pandemia derivada de la COVID-19 conllevó la imposición de una serie de restricciones por parte del Gobierno, al declarar el estado de alarma y que las mismas afectaron directamente a la actividad de la demandada. 

Para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus, es necesario verificar la causalidad directa entre esa circunstancia y las obligaciones contractuales y su cumplimiento; esto es, no hay automatismo, tal y como señala la STS 214/2019 de 5 de abril (RJ 2019, 1360) ( «es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate»). 

En el caso de autos, dicha relación causal concurre durante el periodo de cierre total y completo por imperativo normativo; la demandada durante los meses de abril y mayo cerró su negocio y reabrió en junio de 2020. En el periodo en que el local permaneció cerrado por efecto directo de la declaración del estado de alarma, se alteró la base del negocio, ya que no se pudo ejercer su actividad, conforme al que era el destino del objeto del arriendo. 

Sin embargo, a partir del momento en que la actividad de la demandada pudo ejercerse, la misma volvió a reabrir su negocio y comenzó a desarrollar su actividad, dentro de los horarios establecidos por las autoridades. Así ha quedado acreditado al respecto dado que la misma abonó parte del importe relativo a la mensualidad de junio y julio 2020. 

En lo que afecta al requisito de que la alteración provocada sea sustancial y aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o frustre el propio fin del contrato igualmente se cumple en el período de cierre completo toda vez que durante dicho período la finalidad económica primordial del contrato, para una de las partes, devino imposible, y respecto del segundo presupuesto, se ha de tener en consideración que la demandada comunicó a la actora la reducción de aforo y de los correspondientes ingresos en su negocio. 

Sobre la onerosidad, es obvio que la misma concurre en el primer período, y en lo que afecta al segundo, una vez se podía proceder a la apertura del local la demandada procedió a la reapertura de su negocio. 

En atención a todo lo anteriormente expuesto, procede aplicar la cláusula rebus sic stantibus respecto del periodo en el que se produjo el completo cierre – donde se frustró absolutamente el fin del contrato, por causa ajena a ambas partes- pero no procede su aplicación al período posterior”.

También aplican la mencionada Cláusula las siguientes resoluciones, dictadas con ocasión de la pandemia:

Roj: AJPII 188/2021 – ECLI:ES:JPII:2021:188A 

Id Cendoj: 28079410392021200001
Órgano: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 

Sede: Madrid Sección: 39 

Fecha: 04/06/2021 No de Recurso: 287/2021 No de Resolución: 614/2021 

Procedimiento: Medidas cautelares previas Ponente: LUCIA LEGIDO GIL 

Tipo de Resolución: Auto 

La cita incisiva por AENA de la STS de 15 de enero de 2019 no es asumida por este Juzgado. De hecho ya ha tenido ocasión de modularse su alcance, en las coordenadas fácticas que ha impuesto la pandemia, por la Sentencia de la sección 8a de la Audiencia Provincial de Valencia de 10 de febrero de 2021. En esta resolución, tras extractarse los hitos básicos en la evolución jurisprudencial de la cláusula rebus, incide en la excepcionalidad de la situación: » nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19, pues la mayor parte de las sentencias que se citan en el recurso y particularmente las más recientes, se refieren a situaciones derivadas de la coyuntura económica o las fluctuaciones de mercado o bien cambios legislativos que pueden considerarse habituales o al menos previsibles o dentro de la órbita de los riesgos «normales» del contrato, y que frecuentemente son alegadas por los afectados en orden a solicitar una revisión o modificación del mismo, supuestos en los que ciertamente el Tribunal Supremo ha sido muy restrictivo a la hora de aplicar la doctrina de la rebus sic stantibus , considerando que, o bien se trataba de situaciones cíclicas y por ello previsibles, o ya estaban previstas en el contrato, o debieron serlo, como sucede en los casos de fluctuaciones de la oferta y a demanda en relación con el producto objeto del contrato (supuesto de la reciente STS 156/2020 de 6 de marzo ), o relativos a vicisitudes propias de las crisis económicas (242/2014 de 11 de diciembre , 6472015 de 30 de abril, 455/2019 de 18 de julio ), o cuando se alegan las dificultades de financiación del contratante ( SSTS 433/1997, de 20 de mayo , 822/2012 de 18 de enero de 2013 , 447/2017 de 13 de julio ), o en supuestos en los que el riesgo o la incertidumbre era implícita al mismo ( STS 5/2019 de 9 de enero ), por citar algunos casos; pero insistimos, nunca en relación con una circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19″. Tras incidirse en la excepcionalidad de la circunstancia, y apartándose del criterio pre-COVID del Tribunal Supremo en la Sentencia de 2019, concluye, como también aquí hace el Juzgado, que «el mero hecho de haberse pactado una renta variable en función de la facturación este hecho no afecta al fumus boni iuris ya que no implica que se hubiera previsto una situación como la descrita ni que su finalidad fuera paliar los efectos de una pandemia por nadie imaginable, ni que ello suponga que el demandado deba ya por este simple hecho asumir cualquier riesgo de la clase que fuere, incluso el más grave, extremo o catastrófico, máxime cuando la renta se fijó en función un porcentaje de la facturación «previsible», y cuando la pandemia no estaba en el horizonte y por tanto no era un riesgo imaginable ni mucho menos fue asumido por las partes». Todo ello para concluir, lo que también es extrapolable a estos autos, que » no cabe traer a colación en apoyo de la tesis contraria a la adopción de la medida cautelar la STS 19/2019 a la que alude en su recurso, ya que si bien analizó un supuesto cercano al de autos -aunque en absoluto análogo- en el que se pretendía la modificación de la renta contractual, tenía por causa la disminución de la facturación de la empresa debido a la crisis económica, que no es en absoluto equiparable al supuesto ahora enjuiciado, extraordinariamente más grave que el analizado en dicha sentencia que en definitiva se refiere a las habituales oscilaciones del mercado (por tanto normales y previsibles y dentro de la órbita del contrato), y que en realidad no vienesino a aplicar la reiterada doctrina jurisprudencial que impide aplicar la cláusula rebus sic stantibus de forma automática ante las consecuencias perjudiciales derivadas de la crisis económica, cuando se trata de riesgos propios del sistema económico previstos o que se debieron prever en un contrato de larga duración, supuesto de hecho que nada tiene que ver con el ahora analizado«. 

Roj: AJPI 111/2021 – ECLI:ES:JPI:2021:111A 

Id Cendoj: 29067420182021200002 Órgano: Juzgado de Primera Instancia 

Sede: Málaga Sección: 18 

Fecha: 14/05/2021 No de Recurso: 742/2021 No de Resolución: 546/2021 

Procedimiento: Medidas cautelares previas Ponente: ANA MATILLA RODERO 

Tipo de Resolución: Auto 

Y con relación a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al supuesto de litis, es de todos conocida la situación actual de pandemia, que tiene incidencia en la economía del contrato de arrendamiento, siendo una alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias, y que ha producido, al menos ab initio, una ruptura de la equivalencia de prestaciones de la base del negocio jurídico. Siendo lo cierto que desde el 15 de marzo de 2020, en que se declaró el primer estado de alarma por la crisis de la COVID-19, se han acordado medidas de limitaciones de movilidad y confinamiento de la población (no sólo en España sino en otros países), decretándose igualmente la suspensión de la actividad y limitaciones de horario y de aforo en locales como el de litis; medidas que persisten en parte al día de la fecha. Habiendo quedado reducido al mínimo el tráfico aéreo en la localidad de Málaga, ciudad en la que el turismo es realmente importante (actividad que no se puede realizar), siendo la caída del tráfico aéreo de pasajeros en abril del presente año de u 85,53% en comparación con el mismo mes del año anterior; hechos todos estos constatados por la Asociación Internacional del Transporte Aéreo (documento no 9 de la solicitud), facturando la parte que se pretende demandar de forma idéntica a la situación previa de dichos acontecimientos (facturando la Renta Variable, que para el año 2020 se fijó conforme al 24% del volumen neto de las ventas mensuales, y que ha sido abonado por la demandante, ascendiendo a 31.976,54 euros más IVA; y la Renta Mínima Garantizada, que quedó fijado para el 2020 en 178.601 euros, y que la parte demandada ha cargado en cuenta de la demandante previa deducción de la RV, cargo que ha sido devuelto y que se interesa se declare no procede el cobro en la medida solicitada). Constando igualmente que en los nuevos contratos que se están firmando por la demandada si se ajusta la renta pactada a las circunstancias acaecidas por la pandemia (documentos no 5 y 6). Y en toda esta situación, la solicitante de las medidas ha tenido que continuar soportando gastos (dictamen pericial aportado como documento no 12), entendiéndose en esta sede cautelar que se ha producido un desequilibrio de las prestaciones contractuales, manteniéndose para el periodo 2020 la renta en los mismo términos que cuando no existían suspensiones y restricciones de actividad ni de movilidad, circunstancias éstas que necesaria y manifiestamente han afectado a la actividad económica en el aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (localidad que como se ha dicho es una de las punteras en el turismo en España)”. 

Roj: AAP M 1743/2021 – ECLI:ES:APM:2021:1743A 

Id Cendoj: 28079370142021200061 Órgano: Audiencia Provincial 

Sede: Madrid Sección: 14 

Fecha: 30/03/2021 No de Recurso: 719/2020 

No de Resolución: 88/2021 Procedimiento: Recurso de apelación 

Ponente: PALOMA MARTA GARCIA DE CECA BENITO Tipo de Resolución: Auto 

Sobre la apariencia de buen derecho y aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, se formulan las siguientes consideraciones:

I. Se recuerda que el art. 728.2 L.E.c. contempla la elaboración de un juicio racional, provisional e indiciario sobre el fundamento de la pretensión, sin prejuzgar el fondo del asunto.

II. Sobre la viabilidad del negocio, se destaca que el Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, suspendió la apertura al público de establecimientos de ocio como discotecas y salas de baile.

En Orden SND/414/2020, de 16 de Mayo, se mantuvo la prohibición de reapertura de discotecas y bares de ocio nocturno.

En la Orden SND/458/2020, se permitió la reapertura al público de locales de discotecas y bares de ocio nocturno siempre que no se supere un tercio de su aforo y sin dedicar la pista de baile a su uso habitual.

En el ámbito de la Comunidad de Madrid, en Orden 668/2020, de 19 de Junio, de la Consejería de Sanidad, después modificada por Orden 740/2020, de 1 de Julio, se permitía reanudar la actividad de las discotecas y bares de ocio nocturno a partir del 6 de Julio de 2020 observando las medidas contempladas en general para los establecimientos de hostelería y las medidas específicas adicionales.

Dicha Orden 668/2020 fue modificada por Orden 1008/2020, de 18 de Agosto, de la Consejería de Sanidad, que de nuevo estableció la suspensión de la actividad de los locales de discotecas y demás establecimientos de ocio nocturno.

Visto lo anterior, se concluye que la decisión adoptada por la arrendataria de no reabrir la actividad en el local litigioso desde la declaración del estado de alarma no parece merecer reproche, por la dificultad de mantener el control de que los asistentes respeten las limitaciones acordadas en un contexto frecuentemente caracterizado por la despreocupación y el desorden.

III.- En cuanto a aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, exige como premisas, según Sentencias que se citan del Tribunal Supremo: » a) una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontece por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles».

No existe duda sobre la alteración extraordinaria de las circunstancias, pues del funcionamiento normal del negocio, con un aforo de 431 personas, se ha pasado a un cierre de negocio derivado de la prohibición de su apertura, a la que, tras un periodo transitorio, se ha vuelto mediante la Orden 1008/2020, de 18 de Agosto, de la Consejería de Sanidad. Resulta notorio el carácter extraordinario y sobrevenido de la crisis sanitaria derivada de la pandemia y su extensión al ámbito económico del país.

Se requiere también una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes que derrumbe el contrato por aniquilación del equilibrio de prestaciones. La congelación de la prestación del pago de la renta se mantiene durante el periodo temporal previsto en el Real Decreto-ley 15/2020, lo que no se discute, recayendo la controversia sobre lo que haya de ocurrir a continuación. Y si bien originariamente la doctrina jurisprudencial exigía una aplicación excepcional y cautelosa de la cláusula rebus sic stantibus, las más recientes Sentencias del Tribunal supremo, de 30.Jun. y 15.Oct.2014, y 24.Feb.2015, contemplan una aplicación no restrictiva o excepcional, pues lo que realmente resulta extraordinario o excepcional no es su aplicación, sino las circunstancias que la provocan. En el presente caso, la irrupción del coronavirus constituye un acontecimiento excepcional, singularmente referido a este tipo de negocios que conllevan un mayor riesgo de contagio. La aplicación del Real Decreto-Ley 15/2020 se centra en los efectos más inmediatos de la pandemia, sin impedir que el arrendatario invoque la aplicación de la cláusula citada para el ajuste del contrato en atención a las circunstancias del supuesto concreto. Añadiendo que la norma citada no ofrece una solución para el concreto desajuste sufrido por los arrendatarios demandados”.